Когато един имот принадлежи на повече от едно лице, често възниква въпросът дали само единият собственик може да го използва като обезпечение по кредит.
Отговорът зависи от начина, по който е придобит имотът, вида на собствеността и наличието на други права върху него – например запазено право на ползване.
При кандидатстване за кредит срещу ипотека в Кредит Тръст се изисква всички собственици да са съгласни с ипотеката и да участват в нотариалната сделка.
Кредит срещу ипотека на съсобствен имот
Съсобствен е имотът, който принадлежи на две или повече лица. Всеки собственик притежава определен дял, наречен идеална част.
Например двама наследници могат да притежават по ½ идеална част от апартамент. Това не означава, че единият притежава конкретна стая, а другият – останалата част. И двамата имат права върху целия имот според размера на своите дялове.
По закон собственикът може да се разпорежда със своята идеална част. На практика обаче идеалната част трудно може да бъде използвана като надеждно обезпечение, тъй като не представлява самостоятелно обособен имот.
Кредит Тръст не предоставя финансиране срещу ипотека само на идеална част.
За да бъде разгледан съсобствен имот като обезпечение, е необходимо:
- ипотеката да бъде учредена върху целия имот;
- всички собственици да дадат съгласието си;
- всички собственици да участват в сделката.
Не е задължително всеки собственик да бъде кредитополучател, но всички трябва да подпишат документите за учредяване на ипотеката.
Какви са възможностите при съсобствен имот?
Най-прекият вариант е всички съсобственици да се съгласят имотът да бъде ипотекиран.
Друга възможност е останалите собственици да прехвърлят своите дялове на лицето, което ще кандидатства за кредита. Това може да стане чрез продажба, дарение или доброволна делба.
Когато имотът позволява реално разделяне, съсобствеността може да бъде прекратена и чрез делба. Ако след нея се образува самостоятелен имот, той може да бъде предложен като обезпечение.
Имот със запазено право на ползване
Запазеното право на ползване позволява на определено лице да живее в имота или да го използва, въпреки че собственик вече е друг човек.
Това често се среща при дарение от родители на дете. Родителите прехвърлят собствеността, но си запазват пожизнено право да живеят в жилището.
Имот със запазено право на ползване може да бъде ипотекиран, но това право намалява стойността и ликвидността му като обезпечение. Причината е, че ипотеката не заличава автоматично вече вписаното право на ползване.
Затова при разглеждане на кредит срещу такъв имот обичайно се изисква ползвателят да се откаже от правото си.
Отказът се прави изрично пред нотариус и след това се вписва в Имотния регистър. Едва след вписването може да се приеме, че имотът вече не е обременен с това право.
Какво е съпружеска имуществена общност?
Съпружеската имуществена общност, или СИО, обикновено обхваща имотите, придобити по време на брака със съвместен принос.
Имотът може да е записан само на името на единия съпруг, но въпреки това да принадлежи общо на двамата. Съвместният принос може да бъде не само финансов, а и чрез труд, грижи за децата и домакинството.
Когато имотът е в режим на СИО, той не може да бъде ипотекиран само от единия съпруг. Необходимо е и двамата да дадат съгласието си и да участват в нотариалната сделка.
Как стои въпросът при имот, дарен на единия съпруг?
Имотът, дарен само на единия съпруг, по правило е негова лична собственост, дори дарението да е направено по време на брака.
Например, ако родителите дарят апартамент само на дъщеря си, нейният съпруг не става автоматично съсобственик.
Ако този имот не е семейното жилище, собственикът по принцип може да го ипотекира самостоятелно. Такъв е случаят, когато семейството живее на друго място, а дареният имот се отдава под наем, използва се като ваканционен или има друго предназначение.
А ако дареният имот е семейното жилище?
Ако дареният имот е единственото семейно жилище, може да бъде необходимо съгласието и на другия съпруг, въпреки че той не е собственик.
Когато семейното жилище е лична собственост на единия съпруг и семейството няма друго жилище, разпореждането с него обичайно се извършва със съгласието на другия съпруг. Това правило важи и при учредяване на ипотека.
Ако другият съпруг не даде съгласие, в определени случаи собственикът може да поиска разрешение от районния съд. Съдът преценява дали сделката няма да навреди на семейството и на децата под 18 години.
Най-общо:
- ако имотът не е семейно жилище, собственикът обикновено може да го ипотекира сам;
- ако е единственото семейно жилище, обичайно е необходимо съгласие на другия съпруг;
- всеки случай се разглежда според конкретните документи и обстоятелства.
Може ли да се ипотекира имот, дарен на дете под 18 години?
Когато имотът е дарен на дете, собственик вече е детето, а не неговите родители. Затова родителят не може самостоятелно да ипотекира имота, дори преди дарението да е бил негов собственик.
За учредяването на ипотека е необходимо предварително разрешение от районния съд по настоящия адрес на детето.
Обикновено процедурата включва:
- предварително разглеждане на кредита и оценка на имота;
- подаване на молба до районния съд;
- представяне на документите за собственост, условията по кредита и причината за ипотеката;
- получаване на съдебно разрешение;
- учредяване на ипотеката пред нотариус според условията, определени от съда.
Когато кредитът ще бъде получен от родителя, а имотът на детето ще обезпечава неговото задължение, съдът разглежда случая особено внимателно.
Подобна ипотека се допуска само по изключение, когато има доказана необходимост или очевидна полза за детето, или извънредни нужди на семейството.
При разминаване между интересите на родителя и детето може да бъде назначен особен представител, който да защитава интереса на детето.
Важно е да се има предвид, че съдебното разрешение не означава автоматично одобрение на кредита. След получаването му кредиторът извършва окончателна оценка на имота, документите и конкретния случай.
Може ли собственик да не присъства лично?
Кредит Тръст изисква всички собственици да са съгласни с ипотеката и да участват в сделката.
Когато някой от тях не може да присъства лично, възможността да бъде представляван с нотариално заверено пълномощно се проверява предварително. Пълномощното трябва изрично да позволява учредяването на ипотека върху конкретния имот.
Какви документи се проверяват?
Преди имотът да бъде приет като обезпечение, обичайно се проверяват:
- нотариалният акт или друг документ за собственост;
- удостоверение за тежести;
- скица или схема на имота;
- семейното положение на собствениците;
- начинът, по който е придобит имотът;
- наличието на право на ползване;
- документи за дарение, наследство или брачен договор;
- други вписани ипотеки, възбрани и вещни права.
Тази проверка показва кои лица трябва да участват в сделката и дали са необходими допълнителни действия преди ипотеката.
Най-важното накратко
При кредит срещу ипотека в Кредит Тръст:
- не се кредитира само идеална част от имот;
- всички собственици трябва да са съгласни с ипотеката;
- всички собственици трябва да участват в нотариалната сделка;
- при СИО е необходимо участието на двамата съпрузи;
- при запазено право на ползване обичайно се изисква отказ от това право и вписването му;
- дареният на единия съпруг имот по правило е негова лична собственост, но за единствено семейно жилище може да е необходимо съгласие на другия съпруг;
- имот на дете под 18 години може да бъде ипотекиран само след разрешение от районния съд;
- всеки случай се разглежда индивидуално след проверка на документите.
Имате имот със съсобственици или по-сложна история на собствеността?
Свържете се с Кредит Тръст за предварително разглеждане на случая. След проверка на документите ще получите информация дали имотът може да бъде използван като обезпечение и какви действия са необходими преди кандидатстването.
Статията има информационен характер и не представлява правна консултация. Конкретните изисквания зависят от собствеността, семейното положение, вписванията по имота и обстоятелствата по случая.