Безспорно един от най-динамичните пазари в световен мащаб е пазарът на недвижимите имоти. Пред последните 20 години този пазар претърпя редица промени – от пика през 2007 г. след влизането ни в Европейския съюз, през срив година след това, следствие от глобалната финансова криза. След 2012 г. следваше период на постоянен поетапен растеж, стигайки до днес с рекордно високи цени на имотите и голям потенциал.
На въпроса дали има балон на пазара повечето експерти са скептични и нямат очаквания цените са се сринат драстично, даже напротив очакванията са за продължаване на тенденцията за ръст след приема на еврото през 2026 г. За купувачите е важно да планират добре, да оценят дългосрочната устойчивост на доходите си и да не се поддават на паника или „страх да не изпуснат момента“.
Макроикономически фактори, влияещи на пазара на недвижими имоти в България
Пазарът на недвижими имоти се влияе от множество макроикономически фактори, които определят както покупателната способност на населението, така и атрактивността на инвестициите в жилищни и бизнес имоти. По-долу са описани най-ключовите фактори, които определят динамиката на пазара.
1. Икономически растеж (БВП)
По-висок икономически растеж обикновено води до по-високи доходи, по-ниска безработица и повишено търсене на имоти. Забавянето на икономиката води до колебание в доверието на потребителите и по-малка активност на пазара.
Пример: Между 2021 и 2023 г. България отчете среден ръст на БВП около 3%. Това доведе до нарастване на потребителската активност и интерес към покупка на имоти, особено в големите градове.
2. Лихвени проценти
Лихвите по ипотечните кредити са пряко свързани с основния лихвен процент, определян от централната банка. Ниските лихви насърчават търсенето на имоти чрез по-достъпно финансиране.
Пример: През 2022–2023 г. Европейската централна банка увеличи основните лихвени проценти, което доведе до повишение на ипотечните лихви в България – от 2,5–3% до над 4,5%.
3. Инфлация
Умерена инфлация често води до повишаване на цените на имотите, тъй като активите се разглеждат като защита от инфлация. Висока и нестабилна инфлация може да доведе до несигурност и намаляване на инвестиционната активност.
Пример: През 2022 г. инфлацията в България достигна над 13%. Това повиши разходите за строителство и съответно доведе до ръст в цените на имотите.
4. Доходи на населението
По-високите реални доходи увеличават покупателната способност на домакинствата и повишават търсенето на жилища. При стагнация или спад на доходите пазарът на имоти често се свива.
Пример: Средната заплата в София през 2024 г. надхвърли 2 400 лв. бруто. Това позволи на повече хора да обмислят покупка на собствено жилище.
5. Безработица
Високата безработица намалява финансовата стабилност на потребителите и възможността им да поемат дългосрочен дълг като ипотека.
Пример: Безработицата в края на 2024 г. бе около 4,3%, което насърчи дългосрочното кредитиране.
6. Демографски фактори
Основните демографски фактори, която влияят на пазара на недвижими имоти са ръст на населението, урбанизация, миграция, млади домакинства или завръщащи се емигранти.Пример: Продължава миграцията към София, Пловдив и Варна, както и завръщане на българи от чужбина, които купуват имоти в страната. След войната в Украйна много емигриращи украинци търсят да закупят имот у нас. Ето защо цените на имотите в столицата и най-големите областни градове достигат пикови стойности.
7. Финансова достъпност
Съотношението между доходите и цените на имотите определя колко хора могат реално да си позволят жилище.
Пример: При средна цена от 1 980 евро/кв.м в София и средна нетна заплата от около 1 700 лв., достъпността до жилище остава ограничена за много семейства.
8. Държавна политика
От една страна данъчни стимули, субсидии за млади семейства, помощи за енергийна ефективност и др. могат да увеличат интереса към покупка на имот. От друга страна регулации в строителството и разрешителните за ново строителство влияят върху предлагането.
Пример: Програми като санирането на стари сгради стимулират интереса към имоти в панелни блокове. Липсата на национална програма за подпомагане на първо жилище обаче ограничава възможностите на млади купувачи.
9. Инвестиционен климат
При добра макроикономическа среда и стабилност, инвеститорите – включително чуждестранни – гледат на имотите като сигурна инвестиция.
Пример: Чуждестранни инвеститори (особено от Израел, Германия и Великобритания) продължават да инвестират в имоти по Черноморието и в София.
10. Валутен курс
При имоти, оценени или финансирани в чужда валута, курсът на лева спрямо еврото или долара също влияе върху цените и риска.
Пример: Благодарение на фиксирания курс на лева към еврото, България поддържа стабилност. Очакванията за приемане на еврото създават допълнително търсене и очаквания за поскъпване на имотите.
Динамика на цените на недвижимите имоти през последните 5 години
През последните пет години пазарът на недвижими имоти в България отбеляза стабилен растеж. Средното увеличение на цените на жилищата в страната е около 16% през 2024 г. спрямо предходната година. Основните фактори за този ръст включват ограничено предлагане на нови жилища, повишено търсене, особено в големите градове, и икономическа стабилност.
Средни цени на имотите в големите областни градове към март 2025 г.
Безспорно лидерска позиция в цените на жилищата държи София, а цените на имотите в морската ни столица са на второ място. Бронзовият медал е за другия ни голям черноморски град – Бургас. Търсенето на имоти от чужденци по Черноморието през последните години измести втория по големина град Пловдив, където имотите поевтиняват. Разбира се, в някои по-атрактивни квартали и централни части на столицата цените могат да надхвърлят и 4000 евро на квадрат.
| Град | Средна цена (евро/кв.м) |
|---|---|
| София | 1980 |
| Пловдив | 1150 |
| Варна | 1550 |
| Бургас | 1200 |
| Русе | 1100 |
| Стара Загора | 1000 |
Ето кои са най-скъпите и най-евтини квартали в София:
Топ 5 най-скъпи квартала:
- Център – около 4 000 евро/кв.м
- Иван Вазов – около 3 800 евро/кв.м
- Лозенец – около 3 500 евро/кв.м
- Изток – около 3 200 евро/кв.м
- Яворов – около 3 000 евро/кв.м
Топ 5 най-достъпни квартала:
- Обеля – около 1 200 евро/кв.м
- Левски – около 1 300 евро/кв.м
- Надежда – около 1 350 евро/кв.м
- Люлин – около 1 400 евро/кв.м
- Дружба – около 1 450 евро/кв.м
Статистика за сделките с недвижими имоти
През 2024 г. в България са изповядани общо 212 745 сделки с недвижими имоти, което е лек спад от 1,3% спрямо 2023 г. София, Пловдив, Варна и Бургас отчитат ръст в броя на сделките – съответно с 10%, 10%, 5.7% и 20.8%.
Най-търсени остават двустайните и тристайните апартаменти в големите градове. Цените на двустайните апартаменти във Варна са се повишили с 16%, а на тристайните – с 13% през последната година. Едностайните имоти също са търсени с инвестиционна цел, особено в райони около бизнес сгради и центрове.
Високите цени на имотите безспорно водят до повишено търсене на допълнително финансиране от страна на купувачите. Въпреки ръста на заплатите, съотношението „цена/доход“ в големите градове остава високо. В София една средна месечна заплата покрива около 0.82 кв.м, което поставя много жилища извън обсега на широк кръг купувачи. В столицата делът на покупко-продажбите на имоти с ипотечен кредит достига до 73%. Банките финансират до максимум 85% от пазарната оценка на имота, което означава, че потребителят трябва да разполага с известна сума самоучастие.
С новите изисквания на банките за съотношение дълг – доход не повече от 50%, достъпът до ипотечно кредитиране сериозно се ограничи за редица българи с по-скромни доходи.Ние от Кредит Тръст предлагаме ипотечни кредити на лица, които нямат одобрение за банково финансиране по една или друга причина. Работим с опростена процедура и проявяваме голяма гъвкавост. Много често ни търсят хора, които не работят на трудов договор или са с доходи от чужбина. Финансирали сме редица лица, които са били на косъм да загубят платено капаро поради отказ от банкова институция. Предлагаме и краткосрочно мостово финансиране, което осигурява необходимите средства своевременно с последваща възможност за рефинансиране от банка. Ако желаете да закупите имот, но банките ви отказват ипотечен кредит, не се колебайте да ни потърсите.